[기고=김민주 공인중개사] 부동산을 취득하는 방법 중 하나로 전 세입자가 살고 있는 집을 매수하는 방식으로 소액을 투자하는 ‘갭메우기 투자’가 있다.
‘갭메우기 투자(갭 투자)’는 당장 입주할 필요가 없고 주택 가격이 상승할 경우 시세차익을 남길 수 있다는 장점이 있어, 예전부터 많이 성행해왔다. 하지만 근래에는 부동산 가격이 급등하면서 실거주 목적이 아닌 단순 수익을 위한 투기성으로 전락해버린 것이 현실이다.
사실, 매매계약을 체결하고 소유권 이전 등기를 마치기 전에 제3자와 임대차계약을 체결해 임차인의 보증금으로 매매 잔금을 지급하는 것은 중개 실무에서는 흔히 있는 일이다.
다만 이 경우, 첫째 ‘임대인을 누구로 특정할 것인가’ ‘둘째는 이미 체결된 매매계약이 해제될 경우 어떻게 할 것인가’ 하는 두 가지 문제가 발생할 수 있다.
또한 갭투자는 보통 매매 잔금일과 전세 잔금일을 같은 날에 하게 된다. 이때 전세계약을 한 임차인은 전세보증금을 안전하게 보장받을 수 있을까? 각종 대법원 판례를 통해 주의할 점을 한번 알아보고자 한다.
▲상황별 판례 살펴보기
1. 매도인을 임대인으로 한 경우
소유권 이전과 대항요건을 같은 날 동시에 한다고 해도 소유권 이전등기는 접수 한 때 효력이 발생하고, 임차인의 대항요건 효력은 다음날 '0'시에 발생하므로 임차권이 매수인에게 승계되지 않는다. 그러므로 임차인은 소유권 이전 후 매수인과 다시 임대차계약을 체결해야 하는 번거로움이 따른다.(대법원 1993.7.16 선고 93다17324판결)
2. 매수인을 임대인으로 한 경우
매매계약의 이행(분양아파트로 계약금+중도금+입주금은 지급하였으나 국민주택기금의 명의변경과 소유권이전등기 하기전)으로 매수인이 매도인으로부터 주택의 임대 권한을 부여받은 후 매매계약 해제 전 임차인이 대항력(확정일자+전입신고)을 갖추었다면 그 후 매매계약이 해제된다 하더라도 대항력을 유지하게 된다. (대법원 2009.1.30 선고 2008다65617 판결)
그러나 계약금만 지급한 상태에서 매매계약이 해제된 경우 대법원은 매매계약의 해제조건부를 두고 있다. 판결 내용은 다음과 같다. '매도인은 매수인이 잔금 지급하기 전에 임대하는 것은 동의하나, 매매계약이 해제되면 임대차계약도 무효가 된다. 전세 권한을 부여받은 매수인이 주택을 임대한 후 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그때부터 매수인이 주택을 전세 놓을 권한을 상실하게 된다. 이때 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 전세계약을 체결한 것과 마찬가지로, 매도인의 명도청구에 대항할 수 없다‘ (대법원 1995.12.12 선고 95다32037 판결)
임차인은 등기부상 소유자인 매도인과 임대차 계약을 체결하려고 하지만, 팔고 나가는 매도인 입장에서는 새로운 계약의 당사자가 되는 것을 원하지 않는 경우가 많고, 매수인을 임대인으로 특정하면 매매계약이 해제될 때 문제가 된다. 그렇다면 중개 실무에서는 어떻게 적용하는 것이 좋을까?
▲손해 발생 시 매수‧매도인 연대책임 必 기재
계약의 사실관계를 특약으로 기재하고, 덧붙여서 임차인에게 손해가 발생할 경우 매도인과 매수인이 연대해서 손해배상을 부담한다는 내용을 반드시 기재해야 한다. 그래야 매도인 매수인 모두가 책임감을 갖게 되고, 유사 상황 발생 시 임차인의 손해를 막을 수 있다.
[ⓒ 세계타임즈. 무단전재-재배포 금지]
